Quanto tempo ha un erede per impugnare una vendita fittizia
Come contestare una simulazione: termini, modalità, prove.
Come noto la donazione presta il fianco a numerosi problemi, primo tra tutti la possibilità, per gli eredi del donante, di contestarla entro 10 anni dall’apertura della successione (ossia dal decesso) quando lede le quote di legittima. Ecco perché spesso si procede a simulare una vendita: l’atto notarile riporta che l’acquirente (il simulato donatario) riceve il bene a fronte del pagamento del prezzo. Prezzo però che non viene mai versato. Ebbene, nel caso in cui ci si accorga della simulazione, quanto tempo ha un erede per impugnare una vendita fittizia? Sul punto è bene fare dei chiarimenti pratici che aiuteranno a comprendere l’argomento anche ai meno tecnici. Vedremo innanzitutto quando una vendita è fittizia, come dimostrare una vendita falsa e infine quali sono i termini per agire. Ma procediamo con ordine.
Indice
* Quando una vendita è fittizia?
* Perché una vendita è fittizia?
* Come dimostrare una falsa vendita?
* Quanto tempo per contestare una finta vendita?
* Come si difende l’acquirente?
Quando una vendita è fittizia?
Una vendita è fittizia – tecnicamente si dice “simulata” – quando, nonostante l’intestazione dell’atto notarile (formalmente chiamato “compravendita”) nasconde invece una donazione. Ciò può avvenire sia perché il prezzo dichiarato non viene versato, sia perché il prezzo dichiarato è irrisorio (ad esempio 100 euro per un immobile). In verità quest’ultima ipotesi pone problemi ben più gravi di una contestazione da parte degli eredi: la stessa Agenzia delle Entrate potrebbe intervenire e, ritenendo l’atto simulato al solo fine di ridurre significativamente le imposte da versare all’Erario, notificare un accertamento fiscale.
Potrebbe anche aversi un caso intermedio, quello della cosiddetta “vendita mista a donazione” che si ha quando il prezzo, effettivamente versato, è di gran lunga inferiore a quello di mercato, ma non irrisorio. Si pensi a chi compri per 50mila euro un immobile che ne vale 180mila. Ance in questo caso si aggiunge sempre il problema della sanzione tributaria.
Perché una vendita è fittizia?
Come abbiamo anticipato in apertura, si simulano le donazioni sottoforma di vendite più che altro per evitare la contestazione da parte dei cosiddetti “eredi legittimari”. Gli eredi legittimari sono il coniuge del defunto, i suoi figli o, in mancanza di questi ultimi, i genitori. Ad essi la legge riserva sempre una quota minima del patrimonio del defunto, chiamata legittima.
Se un erede legittimario, con la divisione del patrimonio del defunto, riceve meno di quanto gli spetterebbe per legge (ossia una quota inferiore alla legittima) può innanzitutto contestare la divisione fatta con il testamento (se sussistente). Ma se ciò non bastasse può sempre contestare le donazioni fatte dal donante quando ancora era in vita e annullarle, in modo da riottenere ciò che gli è stato negato. A tal fine inizierà a contestare prima le donazioni più recenti per poi risalire, via via, a quelle anteriori.
Dunque la donazione può essere contestata, con quella che si chiama azione di riduzione per lesione della legittima, al ricorrere dei seguenti presupposti:
* solo dagli eredi legittimari;
* solo se gli eredi legittimari hanno ricevuto meno della quota di legittima;
* solo entro massimo 10 anni dal decesso.
In ogni caso, per verificare se il legittimario ha davvero subito una lesione della quota di legittima, bisogna anche considerare quanto da questi già ricevuto, in passato, dal defunto a titolo di donazioni. Le donazioni infatti sono sempre un anticipo della quota ereditaria.
Proprio per evitare che, ad esempio, un figlio cui il padre vuol regalare una casa possa subire, alla morte del padre medesimo, la contestazione da parte dei fratelli o del coniuge del padre (magari la seconda moglie), spesso il donante fa finta di vendere la casa al donatario, simulando quindi una compravendita.
Come dimostrare una falsa vendita?
Quello che stiamo per dire è molto importante, anche se può apparire tecnico, ma ci servirà poi per comprendere quanto tempo ha un erede per impugnare una vendita fittizia.
Esistono due tipo di simulazione:
* la simulazione assoluta: è quella quando viene sottoscritto un contratto di cui entrambe le parti non vogliono gli effetti. Si pensi a una persona che finge di vendere una casa solo per sottrarla ai creditori. Il venditore in realtà vuol solo non risultare intestatario del bene, pur rimanendone nel pieno possesso e atteggiandosi come esclusivo titolare del bene. Nella simulazione assoluta quindi si realizza un atto che non si vuole attuare;
* la simulazione relativa: è quella quando viene sottoscritto un contratto di cui non si vogliono gli effetti, ma le parti hanno l’intento di realizzare un contratto di natura diversa. È il caso che ci interessa in questo articolo: le parti non vogliono una vendita ma una donazione. Quindi c’è sempre una cessione del bene, ma a titolo diverso (non a titolo oneroso, ma gratuito).
Per dimostrare che la vendita è simulata, i controinteressati – che non devono necessariamente attendere la morte del finto venditore – hanno qualsiasi mezzo di prova. Possono farlo anche tramite semplici indizi, ad esempio – nel caso di simulazione assoluta – dimostrando che il finto venditore in realtà non ha mai lasciato l’immobile che pertanto è ancora il luogo di sua residenza. Oppure – nel caso di simulazione relativa – che il finto acquirente non aveva un reddito tale per permettersi l’acquisto dell’immobile oppure che, sul conto corrente del finto donante, non è mai arrivato alcun bonifico per il pagamento del prezzo (ciò potrà avvenire, ad esempio, quando gli eredi del donante si procurino gli estratti conto di quest’ultimo).
Quanto tempo per contestare una finta vendita?
I termini per contestare la simulazione variano a seconda che si tratti di simulazione assoluta o relativa (per la distinzione vedi sopra):
* in caso di simulazione assoluta: non ci sono termini per la contestazione che pertanto può essere sollevata in qualsiasi momento, anche a distanza di numerosi anni;
* in caso di simulazione relativa: ci sono 10 anni dalla trascrizione della simulazione.
Tuttavia, ricordiamo che gli eredi legittimari possono sempre contestare la lesione della loro quota di legittima attraverso l’azione di riduzione che può essere esercitata entro 10 anni dal decesso. Ciò quindi riapre i termini per la contestazione della falsa vendita.
Come si difende l’acquirente?
Secondo una recente sentenza della Cassazione (n. 5372/2024), l’unico modo per l’acquirente di dimostrare che si è trattato di una vendita e non di una donazione è dimostrare di aver pagato il prezzo. A tal fine non basta la semplice menzione nell’atto notarile. Il notaio attesta la veridicità non già dei fatti ma di quanto gli viene detto.