Impianto centralizzato: cos’è, come funziona e a chi appartiene? Dopo il distacco si continuano a pagare le bollette condominiali?
In condominio non ci sono solo beni comuni, come ad esempio il cortile e le scale, ma anche servizi comuni, come l’impianto centralizzato di riscaldamento oppure quello di ricezione radiotelevisiva. In casi del genere, il condomino dovrà pagare la propria quota per il servizio di cui fruisce. La legge però consente di “mettersi in proprio” e di installare, ovviamente a proprie spese, un impianto autonomo, diverso da quello del condominio. Con questo articolo vedremo se serve l’autorizzazione per il distacco dall’impianto di riscaldamento.
Come spiegheremo nel prosieguo, il distacco dall’impianto centralizzato non esonera totalmente dal pagamento di alcune spese. In altre parole, anche quando il condomino decide di utilizzare un sistema di riscaldamento ad uso esclusivo, dovrà continuare a pagare quelli che sono definiti come “consumi involontari”. Se vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme se serve l’autorizzazione per il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento.
Impianto centralizzato di riscaldamento: cos’è?
L’impianto centralizzato di riscaldamento è un sistema costituito da uno o più generatori (si pensi alla caldaia unica) che consente di distribuire calore all’intero condominio, consentendo a ogni abitazione di riscaldarsi.
L’impianto centralizzato di riscaldamento viene collocato nel locale tecnico (o locale caldaia), un ambiente separato da altri spazi comuni e costruito secondo una serie di misure di sicurezza, inclusa la prevenzione incendi.
Impianto di riscaldamento: è parte comune?
Secondo la legge (art. 1117 cod. civ.), l’impianto centralizzato di riscaldamento rientra tra le parti comuni, cioè tra quelle che appartengono a tutti i condòmini.
Pertanto, la manutenzione e ogni altra spesa va divisa tra tutti i proprietari, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (espressa generalmente in millesimi). Tutto questo, a meno che qualche condomino non decida di staccarsi dall’impianto e di munirsi di uno autonomo.
Distacco impianto centralizzato: è possibile?
La legge (art. 1118 cod. civ.) contempla espressamente la possibilità di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento.
Nello specifico, la legge dice che il singolo condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento, a condizione però che dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini. In tal caso, chi effettua il distacco resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
In pratica, la rinuncia all’impianto centralizzato di riscaldamento è sempre ammessa, purché dal distacco non derivino:
- notevoli squilibri di funzionamento all’impianto centralizzato e/o
- aggravi di spesa per gli altri condomini.
Distacco impianto centralizzato: serve il consenso assembleare?
Alle condizioni sopra viste, ogni condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento, senza dover chiedere l’autorizzazione all’assemblea.
L’assemblea non può impedire il distacco dall’impianto centralizzato; sarebbe dunque illegittima la deliberazione che vieta al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento.
Regolamento: può vietare il distacco dall’impianto centralizzato?
Nemmeno il regolamento condominiale può vietare il distacco dall’impianto centralizzato. Si ritiene che il divieto sia lecito solamente se contenuto in un regolamento contrattuale, cioè in quello approvato all’unanimità oppure redatto dall’originario proprietario unico del fabbricato, recepito poi nei singoli atti d’acquisto.
In realtà, c’è un orientamento della Corte di Cassazione secondo cui la disposizione regolamentare che contenga un incondizionato divieto di distacco si pone in contrasto con la disciplina legislativa inderogabile emergente non solo dalle norme dirette a disciplinare il condominio, ma anche da quelle dirette al perseguimento di interessi sovraordinati, quali l’uso razionale delle risorse energetiche (contabilizzazione del calore) ed il miglioramento delle condizioni di compatibilità ambientale.
Secondo questa tesi, dunque, nemmeno il regolamento contrattuale potrebbe incondizionatamente proibire il distacco dall’impianto centralizzato.
Distacco dall’impianto centralizzato: si continua a pagare?
Il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento non esonera il proprietario dal pagamento di alcune spese collegate proprio al dispositivo che si è oramai abbandonato.
Per la precisione, il condomino che si dota di un riscaldamento autonomo continua a pagare:
- le spese di manutenzione straordinaria dell’impianto, la sua conservazione e messa a norma. L’impianto infatti continua ad essere di proprietà, in quota parte, anche di chi si distacca. Questi, del resto, potrebbe, in qualsiasi momento, tornare a riallacciarsi all’impianto centralizzato;
- una quota fissa dei consumi (in genere pari a circa il 25%), per via della dispersione di calore che si irradia dalle tubature e di cui comunque usufruisce. Si tratta dei cosiddetti consumi involontari.