In quali casi si può ottenere il risarcimento dei danni provocati dalle cose comuni? Quando c’è il caso fortuito? Come diffidare l’amministratore?
Sei andato a trovare un tuo amico che abita in condominio. Percorrendo le scale, a causa di un gradino rotto, sei caduto procurandoti una piccola frattura. Sei certo che, se lo scalino non fosse stato rovinato, non saresti mai e poi mai caduto a terra. Pensi quindi di chiedere il risarcimento dei danni. Come fare? Come e quando fare la denuncia di sinistro in condominio?
Come vedremo, il condominio è responsabile per tutti i danni causati dall’edificio; ciò perché c’è una precisa norma di legge che stabilisce che tutti sono responsabili degli incidenti provocati dalle cose che si hanno in custodia. Cosa significa? In soldoni, vuol dire che il condominio deve risarcire se una tegola si stacca e cade su un’auto, se una persona inciampa in una buca del cortile, se la cattiva manutenzione causa infiltrazioni nella proprietà privata di uno dei condòmini.
Con questo articolo ci occuperemo in maniera specifica di come e quando fare una denuncia di sinistro avvenuto in condominio, quando ad essere danneggiato è un soggetto estraneo alla compagine, cioè una persona che non è condomino.
Responsabilità del condominio per i sinistri: come funziona?
Secondo la legge (art. 2051 cod. civ.), «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito». Si tratta di una forma di responsabilità oggettiva che trova applicazione anche in ambito condominiale, quando una persona (indifferentemente condomino o terzo estraneo alla compagine) subisce un danno da una delle parti comuni dell’edificio.
Si pensi al classico caso della tegola che si stacca dal tetto e precipita su un’auto, oppure al soggetto che rovini percorrendo le scale.
In questi casi, l’intero condominio può essere chiamato in giudizio per rispondere del danno; infatti, quest’ultimo non si sarebbe prodotto se il condominio fosse stato più attento, ad esempio riparando i guasti oppure manutenendo le parti comuni.
Responsabilità condominio: cos’è il caso fortuito?
L’unico modo per andare esente da responsabilità è quello di dimostrare il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile che è stato causa del danno.
Ad esempio, se una violenta tromba d’aria stacca una parte di intonaco della facciata, che poi rovina su un’auto in sosta, non ci sarà nessuna colpa del condominio se dimostra che il sinistro è attribuibile esclusivamente alla forza inarrestabile della natura e non a un difetto di manutenzione.
Al contrario, se nel verde condominiale c’è un albero dal tronco marcio che viene abbattuto definitivamente da una raffica di vento, non si potrà di certo dire che la colpa sia stata degli agenti atmosferici.
Denuncia sinistro condominiale: come farla?
La persona che ritiene di aver subito un danno a causa della scarsa manutenzione delle parti comuni dovrà innanzitutto diffidare e costituire in mora il condominio.
Per farlo, occorrerà inviare una raccomandata con avviso di ricevimento all’amministratore, soggetto che rappresenta verso l’esterno l’intero condominio. In alternativa, è possibile inviare una pec.
All’interno di questa denuncia bisognerà indicare in maniera dettagliata i fatti accaduti, avendo cura di specificare data e luogo del sinistro, danni riportati e la presenza di eventuali testimoni. Infine, bisogna chiedere espressamente che i danni vengano risarciti entro un determinato lasso di tempo (in genere, si concedono 15 giorni).
Non c’è bisogno che la diffida sia redatta da un avvocato: quella del danneggiato ha esattamente lo stesso valore, almeno per il momento.
Ricapitolando: se sei caduto in una parte comune del condominio (cortile, scale, androne, ecc.) oppure un bene comune dell’edificio (tegola, albero, ecc.) ti ha causato un danno, puoi chiedere il risarcimento inviando una raccomandata a/r all’amministratore di condominio.
Denuncia sinistro condominiale: quando farla?
Come appena detto sul finire del precedente paragrafo, la denuncia per il sinistro condominiale va fatta solo se il danno è provenuto da una parte comune del condominio: è il caso del gradino rotto delle scale che causa una caduta, della tegola del tetto che colpisce un passante oppure un’auto, ecc.
Non si potrà invece denunciare il sinistro all’amministratore se il danno è stato provocato da una cosa di proprietà privata. Ad esempio, chi cade in un appartamento a causa del pavimento scivoloso non potrà mai chiedere i danni all’intero condominio; lo stesso nel caso di caduta di calcinacci dal balcone di proprietà esclusiva.
Va poi fatta un’altra considerazione. Se è vero che il presupposto per una denuncia di sinistro in condominio è che il danno sia prodotto da una cosa comune, è altrettanto vero che non sempre si ha diritto, solo per questo fatto, al risarcimento dei danni.
Secondo la giurisprudenza, la circostanza che la vittima non si sia avveduta d’una insidia percepibile con l’ordinaria diligenza costituisce, per il proprietario della cosa dannosa, un “caso fortuito”, come tale idoneo a liberare il condominio dalla presunzione di responsabilità.
In poche parole, per ottenere il risarcimento il danneggiato deve dimostrare non solo il sinistro avvenuto, ma anche che questo non sia stato evitabile utilizzando la normale accortezza.
E così, se una persona scivola per le scale pur sapendo che c’è un gradino rotto da tempo, e per giunta adeguatamente segnalato, allora non potrà accampare scuse: la caduta non sarà attribuibile al condominio.
In definitiva, possiamo dire che la denuncia di sinistro va fatta al condominio solo se il danno è stato causato da una parte comune e non era evitabile utilizzando la normale attenzione richiesta all’uomo medio.
Denuncia sinistro condominio: cosa succede dopo?
Se la denuncia di sinistro fatta all’amministratore di condominio non ha ottenuto risultati, allora non resterà che affidarsi a un avvocato affinché proceda a sua volta con una diffida e, in caso di ulteriore rifiuto, con un’azione giudiziaria.
Se, invece, l’amministratore ritiene effettivamente di dover risarcire il danno, allora è molto probabile che coinvolga l’assicurazione del condominio affinché paghi l’indennizzo.
La denuncia all’assicurazione deve essere fatta tempestivamente dall’amministratore per non rischiare di perdere la copertura offerta dalla polizza.
L’entità del danno viene stabilita dal liquidatore tramite la perizia svolta da un libero professionista incaricato dalla compagnia assicurativa.
Dopodiché, l’assicurazione fa una proposta al danneggiato: se questi l’accetta, la pratica si riterrà conclusa; in caso contrario, non resterà che andare in giudizio.
La vittima del sinistro in condominio può anche accettare il risarcimento dell’assicurazione solamente in acconto sul maggior importo che ritiene che gli spetti. In questo caso, la differenza andrà comunque recuperata agendo in tribunale.