Chi paga il ripristino del sottobalcone?
Il ripristino dell’intonaco sui sottobalconi è una spesa condominiale o del singolo proprietario? Quali sono le regole e le eccezioni per la ripartizione delle spese di manutenzione?
Se l’intonaco del sottobalcone si deteriora, bisogna capire chi è responsabile delle spese di riparazione. In altre parole, la manutenzione dell’intonaco staccato e delle parti cadute è una spesa che grava sull’intero condominio o sul singolo proprietario dell’appartamento? Cerchiamo di comprendere chi paga il ripristino del sottobalcone e, successivamente, a chi compete risarcire i danni eventualmente causati dalla caduta di calcinacci. Tutto ciò passa prima per l’individuazione della proprietà del bene in questione.
La soluzione al quesito è diversa a seconda che si tratti di balconi aggettanti (quelli cioè che sporgono dalla facciata e sono un mero prolungamento dell’appartamento) e di balconi invece incassati nella facciata dell’edificio. Ma procediamo con ordine.
Indice
* Chi paga il ripristino del sottobalcone aggentate?
* Chi paga il ripristino del sottobalcone incassato?
* In sintesi
Chi paga il ripristino del sottobalcone aggentate?
La Cassazione, con sentenza n.14576/2004, ha chiarito che il balcone che sporge dalla facciata (il cosiddetto balcone aggettante) è considerato una pertinenza dell’appartamento, come anche la parte sottostante chiamata “cielino”. Ciò significa che entrambi fanno parte dell’unità abitativa di cui sono il prolungamento e appartengono al relativo proprietario. È dunque quest’ultimo il soggetto responsabile sia della manutenzione che di eventuali danni procurati a terzi.
Pertanto tutte le volte in cui c’è da rifare il balcone, la spesa compete al titolare dell’appartamento che su di esso si affaccia, non importa se si tratti della parte superiore o di quella sottostante, ossia il sottobalcone.
Questo però potrebbe portare alcune persone, in particolare quelle spesso restie a effettuare manutenzioni e ristrutturazioni, a disinteressarsi del bene. Ciò potrebbe essere causa di danni sia alle proprietà sottostanti che ai passanti.
Pertanto, la giurisprudenza ritiene che, in assenza di intervento, l’amministratore condominiale avrà l’obbligo di agire per garantire la sicurezza di tutti, condomini e terzi (Cass. sent. n. 7040/2020). In che modo? Ricorrendo in via d’urgenza al giudice affinché condanni il proprietario a eseguire le opere immediatamente. Non potrebbe però effettuare il condominio e tantomeno l’amministratore, trattandosi di beni di proprietà privata. L’eventuale delibera sarebbe pertanto nulla e non solo non potrebbe essere mai attuata, ma è passibile di impugnazione senza limiti di tempo.
Ciò non vale per gli elementi decorativi del balcone, come gli fregi, il parapetto in vetro, i dettagli estetici come le fioriere in muratura. Secondo la Cassazione gli stessi sono di proprietà comune ossia del condominio (Cass. sent. n. 21641/2017). Detti elementi non contribuiscono infatti alla funzionalità del balcone, ma servono unicamente a migliorare l’aspetto estetico dell’edificio e a valorizzarne il decoro architettonico. Pertanto, le spese per la riparazione degli stessi devono essere divise tra tutti i condomini in proporzione ai loro rispettivi millesimi di proprietà, come stabilito dall’art.1123 c.c.
Lo stesso principio si applica ai “frontalini“, ovvero ai rivestimenti esterni della parte frontale che contribuiscono all’estetica dell’edificio. Anche se non sono essenziali alla struttura, contribuiscono al valore architettonico complessivo e quindi le spese per la loro manutenzione sono a carico di tutti i condomini, ripartite in base alla loro quota di proprietà (Cass. sent. n.21641/2017).
In conclusione, si può quindi osservare che gli interventi sugli elementi decorativi del balcone sono spese comuni, mentre quelli per prevenire pericoli, come la caduta di detriti, ricadono sempre e soltanto sul singolo proprietario. Non già quindi sul condominio né sul condomino sottostante del balcone “ammalorato”.
Chi paga il ripristino del sottobalcone incassato?
Nel caso del balcone incassato, la ripartizione delle spese invece avviene nel seguente modo: il rifacimento della parte superiore (ossia il piano di calpestio) spetta al condomino dell’appartamento che usufruire del balcone. Invece le spese del sottobalcone gravano sul condomino del piano inferiore, quello cioè che trae copertura da esso.
In sintesi
Per il sottobalcone incassato le spese per la manutenzione del sono a carico del proprietario del piano inferiore.
Le spese del sottobalcone aggettante sono invece a carico del proprietario del piano superiore. Sono invece a carico del condominio le spese per gli elementi decorativi.