La compagnia assicuratrice non risarcisce i danni se l’evento non è previsto in polizza o se il condominio ha trascurato la manutenzione di grondaie e pluviali.
Le infiltrazioni negli appartamenti sono un problema molto frequente. Molti condomini, per tutelarsi, stipulano una polizza assicurativa contro i danni al fabbricato e alle unità immobiliari che lo compongono. Gli eventi coperti dall’assicurazione sono molteplici, e vanno dall’incendio, che può avvenire nelle abitazioni e nei negozi, allo scoppio di tubature o di impianti di riscaldamento, che causa allagamenti e rotture; di solito è prevista anche l’eventualità del crollo dell’intero edificio.
A volte, però, dopo che il danno si è verificato, la compagnia assicuratrice si “chiama fuori” e rifiuta il risarcimento, sostenendo che l’evento accaduto non è contemplato tra i rischi previsti nella polizza stipulata dal condominio. E allora è bene porsi in anticipo la domanda: in caso di infiltrazioni negli appartamenti, paga il condominio o l’assicurazione?
La risposta a questa domanda non dipende solo dalle condizioni contrattuali contenute nella polizza assicurativa stipulata, ma anche dalla condotta tenuta dal condominio nella manutenzione dell’edificio. Questo può sembrare strano, perché comunemente si ritiene che, se un palazzo è assicurato contro i danni derivanti da infiltrazioni negli appartamenti, il condominio debba comunque essere “coperto” dall’assicurazione. In realtà occorre verificare, caso per caso, se il condominio ha adempiuto correttamente ai propri obblighi di custodia delle parti comuni: se non lo ha fatto, ad esempio perché ha trascurato la pulizia delle gronde e dei canali di scolo, dovrà risarcire tutti i danni ai proprietari delle unità abitative colpite dalle infiltrazioni, senza ricevere alcuna manleva della compagnia assicuratrice.
L’assicurazione del condominio contro le infiltrazioni
L’assicurazione condominiale per la responsabilità civile dei danni arrecati ai proprietari delle unità immobiliari o a terzi non è obbligatoria per legge; rimane sempre facoltativa, ma è opportuno stipularla se si desidera ottenere una maggior sicurezza patrimoniale. In assenza di assicurazione, infatti, il risarcimento spettante ai danneggiati viene a posto a carico di tutti i condomini, in base alle rispettive quote di proprietà espresse nelle tabelle millesimali.
Il contratto di assicurazione viene stipulato, a nome del condominio, dall’amministratore, su autorizzazione dell’assemblea, che deve deliberare con una maggioranza della metà più uno degli intervenuti e di almeno 500 millesimi.
Il contenuto della polizza assicurativa del condominio viene stabilito dalle parti: si può decidere per una copertura globale, o soltanto parziale, dei danni e individuare alcune specifiche tipologie di eventi, inserendo anche le infiltrazioni di acqua o di umidità negli appartamenti e negli altri locali di proprietà esclusiva (negozi, garage, box, ecc.). Nella pratica, la formula più utilizzata è l’assicurazione «globale fabbricati», che copre tutto l’edificio per i vari tipi di danni che possono verificarsi e possono colpire sia i condomini che abitano nel palazzo, sia i terzi (come i passanti per le cadute di calcinacci o i lavoratori che eseguono ristrutturazioni e riparazioni). Così come per l’assicurazione Rc auto, anche per l’assicurazione condominiale si possono prevedere delle garanzie aggiuntive per varie eventualità (guasti, assistenza tecnica, tutela legale, ecc.).
Infiltrazioni negli appartamenti: la responsabilità del condominio
Il condominio è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 del Codice civile, per tutte le «cose in custodia»: si tratta delle parti di proprietà comune, e, al fine di prevenire le infiltrazioni negli appartamenti, vengono in rilievo soprattutto i tetti ed i lastrici solari di copertura dell’edificio, le grondaie ed i pluviali, le facciate esterne, gli impianti idrici e di riscaldamento centralizzato, fino al punto di diramazione nei singoli appartamenti.
Si tratta di una responsabilità presunta, che può essere esclusa solo se si dimostra che vi è stato un «caso fortuito», cioè un evento anomalo, imprevedibile ed eccezionale, come un terremoto o una frana, che ha causato la rottura di tubi o guaine di protezione in modo da provocare la penetrazione di acqua o di umidità nei locali di proprietà esclusiva.
L’obbligo di custodia delle parti comuni dell’edificio comporta, per il condominio, il dovere di provvedere con regolarità alla loro manutenzione e pulizia periodica, per conservarle in buono stato d’uso e di funzionamento, evitando che possano diventare fonte di pericolo per i proprietari delle unità abitative o commerciali situate nell’edificio, compresi i box auto.
Quando l’assicurazione condominiale non copre i danni da infiltrazioni
Una regola fondamentale è che l’assicurazione copre soltanto gli eventi accidentali (naturali o umani) e perciò involontari, ma non quelli dovuti a dolo o colpa dell’assicurato: nel nostro caso, il condominio. Una sentenza del tribunale di Napoli Nord si è occupata del caso di infiltrazioni d’acqua che avevano colpito alcuni appartamenti di un condominio assicurato. La società assicuratrice si era opposta alla domanda risarcitoria, sostenendo che il danno si era verificato per l’incuria del condominio che aveva trascurato la manutenzione delle parti comuni e, in particolare, aveva omesso di effettuare la pulizia periodica delle grondaie.
La consulenza tecnica d’ufficio (Ctu) espletata in corso di causa ha accertato che, effettivamente, le cause delle infiltrazioni riscontrate negli appartamenti erano riconducibili a:
– mancanza della «scossalina» lungo la tubazione di gronda (è una lastra, o scanalatura, che serve ad evitare il contatto delle acque piovane con il tetto e i muri esterni del fabbricato);
– mancata pulizia dei canali di gronda e dei pluviali, che non erano neppure costruiti e installati a regola d’arte;
– tubazioni dei camini non sigillate.
Constatato ciò, i giudici napoletani hanno attribuito al condominio la totale responsabilità per i danni cagionati dalle infiltrazioni, sottolineando che grava proprio sul condominio, anche se assicurato, il dovere di manutenzione e vigilanza su tali componenti statiche di scolo delle acque meteoriche. Invece la responsabilità dell’assicurazione è stata esclusa in quanto la polizza stipulata copriva «i soli danni derivanti da eventi accidentali» e non anche quelli provocati da trascuratezza nella manutenzione delle cose in custodia.