Cosa succede se dopo il compromesso di vendita l’acquirente si ritira? Richiedi una consulenza Agenzia Investigativa IDFOX Milano -Since 1991 – Costi, Prezzi, Tariffe.
Cosa può fare il venditore se l’acquirente non vuole firmare l’atto di vendita dinanzi al notaio?
Nell’ambito di una vendita immobiliare, la funzione del compromesso è di obbligare la parte venditrice e la parte acquirente a stipulare il contratto di compravendita definitivo dinanzi al notaio. Il compromesso (più propriamente chiamato “contratto preliminare”) non trasferisce la proprietà del bene, ma crea solo un vincolo indissolubile tra le parti al fine di “bloccare l’affare” in attesa che vengano espletate tutte le pratiche per il rogito. Ma che succede se, dopo il compromesso di vendita, l’acquirente si ritira? Cosa può fare il venditore e come può difendere i propri diritti? La legge gli accorda una serie di tutele: spetta solo a lui scegliere per quale di queste optare. Le elencheremo qui di seguito per poi trattarle singolarmente.
Indice
* L’acquirente può recedere dal compromesso?
* Che succede se l’acquirente si tira indietro?
* Esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre
* Trattenere la caparra e sciogliersi dal contratto
* Agire in giudizio per la risoluzione del contratto e chiedere il risarcimento
* Approfondimenti
L’acquirente può recedere dal compromesso?
All’acquirente è consentito recedere dal compromesso solo per gravi inadempimenti commessi dal venditore. Ecco alcuni esempi:
* scoperta di abuso edilizio non sanabile e di rilevanti dimensioni;
* impossibilità di ottenere l’agibilità per l’appartamento;
* emissione di un provvedimento di inedificabilità del terreno successiva alla stipula del compromesso;
* gravi vizi strutturali che pregiudicano la stabilità dell’immobile o che ne compromettono gravemente il valore;
* sopravvenuto provvedimento di esproprio da parte della Pubblica Amministrazione.
In tutti gli altri casi, il recesso unilaterale dal compromesso non è consentito a nessuna delle due parti. Se quindi venditore e acquirente non trovano un accordo diverso, la stipula del contratto di compravendita è obbligatoria.
Che succede se l’acquirente si tira indietro?
Se l’acquirente, in assenza di valido motivo, si tira indietro e non vuol più firmare il contratto di compravendita davanti al notaio, il venditore può optare per una delle seguenti soluzioni:
* rivolgersi al giudice per chiedere l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre;
* trattenere la caparra e recedere dal vincolo contrattuale;
* agire in giudizio per chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.
Analizziamo singolarmente i pro e i contro di ciascuna di queste soluzioni.
Esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre
Se il venditore non vuole farsi sfuggire l’affare e intende vendere a tutti i costi l’immobile, può citare in giudizio l’acquirente affinché il giudice trasferisca la proprietà dell’immobile subordinatamente al pagamento del residuo prezzo.
Le parti pertanto non avranno bisogno del notaio per l’atto di compravendita, essendo sufficiente la sola sentenza. La proprietà si trasferirà non appena l’acquirente avrà adempiuto alla condanna del giudice di pagare la restante parte del corrispettivo.
Nella causa, il venditore potrà anche chiedere il risarcimento del danno per il ritardo e il rimborso delle spese legali.
Questa soluzione è conveniente laddove il prezzo pattuito per la compravendita risultava particolarmente vantaggioso o quando il venditore non riesca, nel breve periodo, a trovare altri acquirenti.
Trattenere la caparra e sciogliersi dal contratto
Il venditore potrebbe anche voler evitare le spese di una causa. A questo punto potrà anche trattenere la caparra che ha incassato con la firma del compromesso e poi cercare un nuovo acquirente.
E se la caparra non copre tutti i danni che il venditore ha subito (ad esempio l’aver perso altre occasioni di vendita)? Tutto dipende dal tipo di caparra prevista nel contratto:
* se si tratta di caparra confirmatoria, il venditore può trattenere la caparra e agire in giudizio per ottenere il risarcimento dell’ulteriore anno da dimostrare con prove specifiche e certe;
* se si tratta di caparra penitenziale, il venditore che decide di trattenere la caparra non può anche chiedere ulteriori risarcimenti. Questa clausola ha l’effetto di prestabilire e limitare il risarcimento.
Agire in giudizio per la risoluzione del contratto e chiedere il risarcimento
Nel caso in cui il compromesso prevedeva una caparra penitenziale, il venditore può scegliere di rinunciare alla caparra e agire in Tribunale contro l’acquirente per chiedere:
* la risoluzione del contratto preliminare: in questo modo il giudice libererà entrambe le parti dal vincolo di sottoscrivere il contratto definitivo;
* il risarcimento del danno, da dimostrare in modo puntuale e con prove certe.
Questa soluzione risulta essere conveniente laddove la caparra versata dovesse essere una somma inferiore rispetto al danno che il venditore ha subito e può dimostrare.
Tuttavia, a tal fine è sempre necessario un apposito giudizio in Tribunale le cui spese legali vanno anticipate dal venditore.